Latinos Have Higher Chances of Falling Victim to Housing Discrimination, Local Organizations Aim to Educate Residents

In an effort to educate the community on fair housing issues and their rights and obligations as landlords or tenants, the Latino Policy Forum, in conjunction with National Housing Services (NHS) offered a series of free workshops in Back of the Yards on Aug. 22 and 23 designed to help residents gain a better understanding of fair housing laws and how they apply at the national, state, county and city levels.

Below is a brief recap of the topics discussed in the workshops:

Day 1: Fair Housing Rights

We all have the right to live where we choose, explained Natalie Vesga, policy associate from the Latino Policy Forum to a handful of Back of the Yards residents.

This right allows everyone to enjoy the full use of their homes without unlawful discrimination, interference, threats or intimidation by a landlord, a real estate agent or any other person. Race, color, religion, sex (including sexual harassment), nationality, disability and familial status are the seven categories protected by fair housing laws at the federal level.

But, according to Vesga, Latinos face the most challenges in the process of gaining adequate housing in two of these categories.

“[Latinos] are discriminated against based on nationality and familial status because most of the time [Latinos] tend to have many children,” said Vesga.

The state of Illinois protects other additional categories under fair housing—ancestry, age (people over 40), marital status, unfavorable military discharge, military status, sexual orientation, and people with orders of protection (for instance victims of domestic violence).

In the entire Cook County area, Chicago is the only place that by law cannot discriminate against a person who holds a Section 8 voucher. “There are so many organizations that are working on including Section 8 to be protected in Cook County,” said Vesga, “It doesn’t matter if they have Section 8 or not, [people] should have the right to live anywhere they want.”

Although immigration status, Vesga explained, is not a protected class under the fair housing laws, intake forms from fair housing agencies should not ask for immigration status or a social security number. And if a landlord inquires about the legal status of one person, that landlord under law is obligated to ask the legal status of every person that requests housing.

If you have been discriminated against while requesting housing, it is advisable to make a claim with a fair housing agency such as the Chicago Commission of Human Rights, the Cook County Commission of Human Rights, the Illinois Department of Human Rights or the U.S. Department of Housing and Urban Development. In order to file the claim you will need to provide the name of the owner, the address and the size of the property, name and contact info of any witnesses and copies of documents relevant to the case.

Day 2: Residential Landlord and Tenant Ordinance in Chicago

While many residents in Chicago own or live in rental housing, some are still unaware of what the Chicago Residential Landlord/Tenant ordinance implies. With that in mind, the second day of the workshop focused on explaining the provisions of the ordinance, in addition to how it protects their rights as landlords or tenants.

The Chicago Residential Landlord/Tenant Ordinance specifies the rights and responsibilities in the City of Chicago for those who own or live in rental housing.

Some of the provisions are:

The Chicago Residential Landlord and Tenant Ordinance applies to all rental units regardless if they have oral or written leases, including subsidized units such as those from the CHA or IDHS. Section 8 housing is also covered under the ordinance.

The exceptions to this ordinance are owner occupied buildings with six units or less, hotels, motels, dorm rooms, shelters or any form of transitional housing.

Vesga explained that some of the responsibilities of a landlord include complying with obligations stated in the ordinance, the maintenance of the property and making all requested repairs in a timely manner.

“Chicago is a tenant-friendly city and there are always many problems between landlords and tenants”, said Vesga. She advises landlords that in order to avoid future problems when renting a house, they must keep records of everything, be honest and maintain an open line of communication with tenants.

Below is important information to keep in mind: 

Written and Oral Leases: Though both are valid, there is a difference between written and oral leases. Oral leases are valid in the City of Chicago, however, they lose validity after a year. With an oral agreement, a landlord’s terms cannot be enforceable if he/she wants to make changes to such agreement. However, a landlord is required to give a 30-day written notice to the tenant if he/she decides to make any changes. Oral leases are not enforceable when a tenant decides to end the lease, nonetheless; a tenant is required to give a 30-day written notice as well.

“Written contracts avoid surprises,” said Vesga. “It is very important to have a written lease because it makes it easier to enforce it.” According to her, having a written lease allows the landlord to make specific rules, it keeps a record of the agreement between tenant and landlord, and establishes a length of time for the rental agreement.

Security deposits: By law, when it comes to security deposits, a landlord required to keep them in an interest bearing account separate from his assets.

When the rental agreement is made, a landlord must give tenant a deposit receipt indicating amount received, name, date and description of unit and must sign it.

Security deposits must be returned in full within 45 days after a tenant leaves unless landlord decides to deduct for damages to property; however, he must show tenant itemized list of deductions made.

Landlord’s right to access the property: I If a landlord needs to access his rental property he must give tenant a written notice at least 48 hours in advance except in case of emergency. If the landlord enters the unit without the tenant being present, then he is obligated to notify them of his access. With the proper notification tenants cannot deny access to their landlords.

Late payments: If a tenant fails to pay rent in a timely manner, under the ordinance a landlord can charge a late fee of $10 on payments under $500 if rent is over $500 then he can charge a 5 percent interest on the amount that exceeds the $500 in addition to the $10.

Requested repairs: Landlord must complete requested repairs within 14 days of written notice, otherwise tenant is allowed to withhold a reasonable amount from the month’s rent. If the repair is major and was not completed by the landlord, the tenant may leave without any penalties for breaking the lease.

If you wish to read the Complete Residential Landlord and Tenant Ordinance Summary, you can download the copy at http://www.cityofchicago.org/content/dam/city/depts/dcd/general/housing/RLTOEnglish.pdf

Infórmate: Los Latinos Tiene Mayores Posibilidades de Caer Víctimas de la Discriminación de Vivienda, Organizaciones Locales Buscan Educar a los Residentes 

Con el fin de educar a la comunidad sobre los temas de la vivienda justa y sus derechos y obligaciones como dueños e inquilinos, el Foro de Política Latina en conjunto con National Housing Services (NHS) ofreció una serie de talleres gratuitos en Back of the Yards el 22 y 23 de agosto diseñados para ayudar a los residentes a tener una mejor comprensión de las leyes de vivienda justa y cómo se aplican a nivel nacional, estatal, en el condado y en la ciudad.

A continuación presentamos un breve resumen de los temas discutidos en los talleres:

Día 1: Derechos de Vivienda Justa

Todos tenemos el derecho de vivir donde elijamos, explicó Natalie Vesga, asociada de política del Foro de Política Latina a un grupo de resientes de Back of the Yards.

Este derecho permite a todos disfrutar el uso pleno de sus hogares sin discriminación ilegal, interferencia, amenazas o intimidación de un dueño, agente de bienes y raíces o cualquier otra persona. La raza, color, religión, sexo (incluyendo el acoso sexual), nacionalidad, discapacidad y estatus familiar son las siete categorías protegidas por las leyes de vivienda justa a nivel federal.

Pero, según Vesga, los latinos enfrentan el mayor número de retos en el proceso de adquisición de vivienda en dos de estas categorías.

“[Los latinos] son discriminados basándose en la nacionalidad y el estatus familiar porque la mayoría del tiempo [los latinos] tienden a tener muchos hijos”, dijo Vesga.

El estado de Illinois protege otras categorías adicionales bajo las leyes de vivienda justa—ascendencia, edad (personas mayores de 40 años), estado civil, bajas militares no favorables, estatus militar, orientación sexual, y personas con órdenes de protección (por ejemplo víctimas de la violencia doméstica).

En toda del Condado de Cook, Chicago es el único lugar que por ley no puede discriminar en contra de una persona que tenga vales de la Sección 8. “Hay muchas organizaciones que están luchando para que la Sección 8 sea protegida en el Condado de Cook”, dijo Vesga. “No importa si tiene la Sección 8 o no, [la gente] debe tener el derecho de vivir en cualquier lugar que desee”.

Aunque el estatus migratorio, explicó Vesga, no es una clase protegida por las leyes de vivienda justa, las solicitudes de las agencias de vivienda justa no deben preguntar el estatus migratorio o por un número de seguro social. Si algún propietario pregunta el estatus legal de una persona, ese propietario por ley está obligado a preguntar el estatus legal de cada persona que busque vivienda.

Si has sido discriminado al pedir vivienda, es recomendable hacer una denuncia con una agencia de vivienda pública como la Comisión de Derechos Humanos de Chicago, la Comisión de Derechos Humanos del Condado de Cook, el Departamento de Derechos Humanos del Estado de Illinois o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Humano de los EE.UU. Para hacer tu denuncia necesitas proporcionar el nombre del propietario, la dirección y tamaño de la propiedad, nombre e información de cualquier testigo y copias de documentos relevantes al caso.

Día 2: Ordenanza Habitacional de Propietarios e Inquilinos de Chicago

Aunque muchos residentes en Chicago son propietarios o viven en vivienda de alquiler, algunos aún no están conscientes de lo que la Ordenanza Habitacional de Propietarios e Inquilinos de Chicago Implica. Con eso en mente, el segundo día se enfocó en explicar las provisiones de la ordenanza además de cómo protege sus derechos como propietarios e inquilinos.

La Ordenanza Habitacional de Propietarios e Inquilinos de Chicago especifica los derechos y responsabilidades en la ciudad de Chicago para aquellos que son propietarios o viven en vivienda de alquiler.

Algunas de las provisiones son:

La Ordenanza Habitacional de Propietarios e Inquilinos de Chicago aplica a todas las unidades de alquiler sin importar si tienen contratos orales o por escrito, incluyendo las unidades de subsidio como las de la CHA o del IDHS. La Sección 8 también está cubierta bajo la ordenanza.

Las excepciones a la ordenanza son edificios en donde habite el propietario de seis unidades o menos, hoteles, moteles, dormitorios escolares, albergues o cualquier forma de vivienda transicional.

Vesga explicó que algunas de las responsabilidades de un propietario incluyen el cumplir con las obligaciones dictadas por la ordenanza, el mantenimiento de la propiedad y completar las reparaciones requeridas de manera puntual.

“Chicago es una ciudad que acoge a los inquilinos y siempre hay muchos problemas entre dueños e inquilinos”, dijo Vesga. Ella aconseja a los propietarios que para evitar futuros problemas cuando se renta vivienda, deben de mantener registros de todo, ser honesto y mantener una línea abierta de comunicación con los inquilinos.

A continuación hay información importante para tener en cuenta:

Contratos Escritos y Orales: Aunque ambos son válidos, hay una diferencia entre un contrato por escrito y uno oral. Los contratos orales son válidos en la ciudad de Chicago, sin embargo, pierden validez después de un año. En un acuerdo oral, los términos de un propietario no son ejecutables si éste desea hacer cambios a dicho acuerdo. Sin embargo, se requiere que el propietario dé un aviso de 30 días por escrito al inquilino si decide hacer algún cambio al acuerdo. Los contratos orales no son ejecutables cuando el inquilino decida terminar el contrato, no obstante; también se requiere que el inquilino dé un aviso de 30 días por escrito.

“Los contratos escritos evitan sorpresas”, dijo Vesga. “Es muy importante tener un contrato por escrito porque es mucho más fácil hacer que se cumpla”. Según ella, el tener un contrato permite al dueño poner sus reglamentos específicos, mantiene un registro del acuerdo entre el inquilino y el propietario, y establece el tiempo del acuerdo de alquiler.

Depósitos de seguridad: Por ley, cuando se trata de los depósitos de seguridad, el propietario está obligado a mantenerlos en una cuenta que genere intereses separada de sus propios activos.

Cuando se hace el acuerdo de alquiler, el propietario le debe entregar al inquilino un recibo de depósito donde se indica la cantidad recibida, el nombre, fecha, descripción de la unidad y debe firmarlo.

Los depósitos de seguridad deben ser retornados en su totalidad en un periodo de 45 días después de que el inquilino se vaya a menos que el dueño decida hacer deducciones por daños a la propiedad; sin embargo, debe mostrar al inquilino una lista detallada de todas las deducciones hechas.

Derecho del propietario para entrar a la propiedad: Si el propietario necesita entrar a su propiedad alquilada, debe darle al inquilino un aviso por escrito por lo menos con 48 horas de anticipación, excepto en los casos de emergencia. Si el dueño entra a la unidad sin que su inquilino esté presente, entonces está obligado a notificarle su entrada.

Pagos retrasados: Si un inquilino no paga su renta a tiempo, bajo la ordenanza el propietario puede cobrar un cargo por retraso de $10 en pagos de $500 o menos ynsi la renta es de más de $500, puede cobrar un interés del 5 por ciento sobre la cantidad que excede los $500 además de los $10.

Reparaciones requeridas: El propietario debe completar todas las reparaciones requeridas en un plazo de 14 días del aviso por escrito, de otra forma, el inquilino tiene el derecho de deducir una cantidad razonable por la reparación de la renta mensual. Si la reparación fue mayor y no fue completada por el propietario, el inquilino puede irse sin ninguna penalidad por terminar con el contrato.

Si deseas leer el Resumen Completo de la Ordenanza Habitacional de Propietarios e Inquilinos, puedes descargar una copia en http://www.cityofchicago.org/content/dam/city/depts/dcd/general/housing/RLTOEnglish.pdf