City Council, Alderman Pat Dowell Pass Ordinance Addressing Vacant Buildings, Lender Responsibility

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On Thursday, July 28, the Chicago City Council passed a new amendment to the Vacant Property Ordinance holding banks responsible for maintaining foreclosed properties in neighborhoods across Chicago. The amendment, introduced by 3rd Ward Alderman Pat Dowell, counted with the support of the  Mayor’s support along with a grassroots community organization called Action Now.

“The foreclosure process sometimes takes a year or 18 months, two years for them to actually foreclose on the property and sometimes certain banks let those properties sit vacant,” said Alderman Dowell. “They can become haven for gang bangers and drug dealers; there is also the potential for fire hazards.”

Vacant properties have become a financial burden in the city, particularly in African American neighborhoods where vacant properties are significantly concentrated. According to a study by the Woodstock Institute earlier this year, 50.2 percent of the properties with a foreclosure filing in the city of Chicago between 2006 and the first half of 2010 were in communities that are 80 percent or greater African American compared to 15.4 percent in communities that are less than 50 percent minority.

“When vacant buildings are left to deteriorate, local property values tumble and criminality gains an entry into the neighborhood,” said Dowell. “The landmark piece of legislation passed today will hold banks responsible for the upkeep of vacant properties, keeping them secure and keeping neighborhoods intact.”

In September of 2010, there were 18,320 properties on the city’s vacant buildings index. Of these, 12,674, or 69.2 percent, were associated with a foreclosure filed between 2006 and the first half of 2010, according to the study.

Mayor Rahm Emanuel commended the ordinance as a “way to protect residents, neighborhoods, and communities from the devastating impact of foreclosures.”

According to a city of Chicago press release, vacant properties often become a financial burden on the city. In 2010, the city spent more than $15 million to deal with vacant buildings: the Department of Buildings demolished or boarded up more than 500 buildings at a cost of $13.7 million; the Department of Streets and Sanitation performed general upkeep on 1,963 vacant properties and demolished 345 vacant garages at a cost of $1.8 million. Nearly all of these buildings and garages fall into the category addressed by this ordinance.

The ordinance passed on Thursday amends the Municipal Code of Chicago to define a “mortgagee,” an entity who holds a mortgage on a property, as a property owner. Mortgagees will be required to implement routine maintenance on properties such as boarding entrances to a building; responding to complaints relating to the building; cutting grass; and shoveling snow, according to the release.

“For a long time the banks have been allowed to set the tone in our communities and the rules about how they are going to behave and this ordinance requires them now to take care of properties that they own in our neighborhood even before they foreclose on them,” said Dowell.

The alderman urges residents to help by identifying the vacant buildings in their neighborhoods and working with their alderman.

Concilio Municipal, Concejal Pat Dowell Pasan Ordenanza de Edificios Vacantes, Responsabilidad del Prestamista.

El pasado jueves 28 de julio, el Concilio Municipal de Chicago pasó una nueva enmienda a la Ordenanza de Propiedades Vacantes haciendo a los bancos responsables del mantenimiento de propiedades embargadas en los vecindarios de Chicago. La enmienda, introducida por la Concejal del 3er Distrito Pat Dowell, contó con el apoyo del alcalde además de una organización de apoyo comunitario llamada Action Now.

“El proceso de embargo a veces toma un año o 18 meses, dos años para que ellos embarguen la propiedad y a veces ciertos bancos dejan que esas propiedades permanezcan vacantes”, dijo la Concejal Dowell. “Se pueden convertir en un refugio para los pandilleros y narcotraficantes, también existe el potencial de peligro de incendios”.

Las propiedades vacantes se han convertido en una carga financiera en la ciudad, particularmente en vecindarios afroamericanos donde las propiedades vacantes tienen su mayor concentración. Según un estudio del Instituto Woodstock a principios de este año, el 50.2 por ciento de las propiedades con ejecución de embargo hipotecario en la ciudad de Chicago entre 2006 y la primera mitad de 2010 estaban en comunidades que son el 80 por ciento o más afroamericanas comparado con el 15.4 por ciento en comunidades que son menos del 50 por ciento minoritarias.

“Cuando los edificios vacantes se dejan deteriorar, los valores de la propiedades locales caen y el crimen obtiene entrada dentro del vecindario”, dijo la Concejal Dowell, en una declaración previa. “Esta pieza histórica legislativa fue aprobada hoy y hará a los bancos responsables del mantenimiento de las propiedades vacantes, asegurándolas y manteniendo a los vecindarios intactos”.

En septiembre de 2010, hubieron 18,320 propiedades en el índice de de edificios vacantes de la ciudad. De estas, 12,674 o 69.2 por ciento, estaban asociadas con un embargo hipotecario ejecutado entre 2006 y la primera mitad de 2010, según el estudio.

El Alcalde Rahm Emanuel aplaudió la ordenanza como una “forma de proteger a los residentes, vecindarios y comunidades del devastador impacto de los embargos hipotecarios”.

Según un comunicado de prensa de la ciudad de Chicago, las propiedades vacantes con frecuencia se convierten en una carga financiera para la ciudad. En 2010, la ciudad gastó más de $15 millones para lidiar con los edificios vacantes. El Departamento de Edificios demolió o aseguró más de 500 edificios a un costo de $13.7 millones; el Departamento de Calles y Salubridad realizó mantenimiento general en 1,963 propiedades vacantes y demolió 345 cocheras vacantes a un costo de $1.8 millones. Casi todos estos edificios y cocheras encajan en la categoría que aborda esta ordenanza.

La ordenanza aprobada el jueves enmienda el Código Municipal de Chicago que define a un “acreedor hipotecario”, una entidad que tiene una hipoteca, como el dueño de la propiedad. Los acreedores hipotecarios se les requiere que implementen mantenimiento de rutina en propiedades, asegurar las entradas de un edificio; responder a las quejas; cortar el césped, palear la nieve, según el comunicado.

“Durante mucho tiempo, a los bancos se les ha permitido fijar el tono en nuestras comunidades y las reglas para comportarse y esta ordenanza les exige que cuiden las propiedades que poseen en nuestro vecindario incluso antes de que las embarguen”, dijo Dowell.

La concejal insta a los residentes a que identifiquen los edificios vacantes en sus vecindarios y que trabajen con sus concejales.

 

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